Comprare o Vendere casa: quali tasse si pagano?

L’acquisto di una casa è un momento molto importante nella propria vita, considerato che grazie a tale operazione si giunge al coronamento di un proprio progetto personale o familiare. Tuttavia, anche in preda a tale euforia, è bene non dimenticarsi di valutare con attenzione quali siano le tasse da pagare, e – in tale scenario – quante imposte possano essere “risparmiate” attraverso le agevolazioni previste per la prima casa. Facciamo un po’ di ordine!

Tasse da pagare per comprare casa

Innanzitutto, quando si compra una casa le imposte da versare cambiano a seconda che il venditore sia un’impresa costruttrice o un privato.

Di norma, salvo il caso in cui l’acquisto avvenga da un’impresa costruttrice, l’acquirente NON pagherà Iva, ma pagherà un’imposta di registro al 9%, oltre a imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro.

L’acquirente pagherà invece l’IVA se l’impresa costruttrice o colei che ha effettuato i lavori di ripristino dell’immobile, lo sta vendendo entro i 5 anni dal termine di costruzione o recupero. Se è trascorso più tempo, l’impresa può assoggettare a IVA la vendita solo se inserisce questa scelta nel preliminare di acquisto o nell’atto notarile. L’IVA ammonterà in questo caso al 10% (22% se l’immobile di lusso), e si accompagnerà a imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura di 200 euro ciascuna.

Ma su cosa si calcola l’imposta di registro? Contrariamente a quanto qualcuno è ancora portato a pensare, la base imponibile NON è certo il prezzo di mercato ma, fortunatamente, è il valore catastale, calcolato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5%, per un coefficiente pari a 110 per la prima casa e relative pertinenze, e 120 per i fabbricati diversi dalla prima casa.

Le agevolazioni per la prima casa

Chi si avvicina all’acquisto di una prima casa, però, può pagare delle imposte in misura notevolmente ridotta rispetto allo standard.

Nel caso in cui l’acquisto avvenga da privato o da impresa per vendite esenti da IVA, si pagherà un’imposta di registro nella misura del 2%, oltre a imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Nel caso in cui invece l’acquisto avvenga da impresa soggetta a IVA, si pagherà l’IVA al 4% oltre a imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura di 200 euro ciascuna.

Si tenga conto che, per poter beneficiare dei vantaggi fiscali riservati alla prima casa:

• l’abitazione non deve essere di lusso (cioè, non deve appartenere alle categorie A/1, A/9 o A/9);
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;
• l’acquirente non è titolare – anche in comunione con il coniuge – di diritti di proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione su altra casa nel territorio dello stesso Comune;
• l’acquirente non è titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, di uso, di usufrutto, di abitazione o di nuda proprietà su altro immobile acquistato beneficiando delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Tasse da pagare per vendere casa

E chi vende casa?

In questo caso, è bene ricordare che quando si cede un immobile si può generare una plusvalenza, ovvero una differenza positiva tra quanto si incassa per la vendita e quanto si era speso per l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

La plusvalenza viene tuttavia tassata solamente se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquisti o costruiti da non più di cinque anni, inserendo tale reddito nella dichiarazione dei redditi (tra i “redditi diversi”) con conseguente assoggettamento alle ordinarie aliquote Irpef.

Si può alternativamente optare per una imposta sostitutiva al 26%, previa dichiarazione dal notaio, che la annoterà sull’atto di vendita.