Abuso edilizio: cosa significa e cosa si può fare per regolarizzarlo

Con il termine di abuso edilizio si suole indicare la presenza di un’opera architettonica realizzata in difformità totale o parziale rispetto ai permessi previsti dalla legge o a quanto dichiarato al Comune dove si trova l’immobile.

Purtroppo, l’abuso edilizio è una pratica molto diffusa in tutta Italia e, spesso, inconsapevolmente rispetto alle consapevolezze del proprietario, che potrebbe avere ereditato l’abuso, o averlo commesso in buona fede. Ad ogni modo, in parte dei casi l’abuso non rappresenta una vera e propria violazione edilizia.

Recita infatti l’art. 34 bis co. 1 del TUE che “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”. In altre parole, solo gli interventi che modificano l’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto ai documenti depositati in Comune sono qualificati come abusi. Ma come si regolarizzano?

Le sanatorie

Tra le principali alternative a disposizione del proprietario di un immobile abusivo vi sono le sanatorie, provvedimenti ottenibili su richiesta di chi ne ha interesse, e che permettono di porre rimedio agli errori e alle difformità sul proprio immobile.

Il provvedimento ha, come intuibile, l’obiettivo di sanare la difformità attraverso il pagamento di una sanzione e mediante la presentazione di una pratica predisposta da un professionista abilitato, che si occuperà di reperire la documentazione necessaria per questa finalità.

In ogni caso, la sanatoria non permette di regolarizzare tutti gli abusi. Possono infatti beneficiare di questa alternativa solamente gli abusi che si riferiscono a opere che potrebbero essere comunque concesse dalla normativa vigente e dai regolamenti locali. Di contro, le sanatorie non saranno percorribili se l’opera architettonica è totalmente o parzialmente realizzata contro la legge e i regolamenti.

Il condono

Un’altra alternativa è costituita dal condono, particolare provvedimento emanato dallo Stato sulla base di una specifica legge, che permette la cancellazione di ogni difformità presente, previa la presentazione della documentazione richiesta.

In questo caso, però, è bene riporre maggiore cautela e minore ottimismo. Il condono viene infatti emanato sulla base di una legge statale che viene predisposta a cadenze irregolari e senza alcuna certezza futura. Insomma, non solamente negli ultimi 40 anni sono stati emanati solamente tre condoni (nel 1985, nel 1994 e nel 2003), ma non vi è nemmeno alcuna certezza che in futuro il condono possa essere replicato, né che il nuovo condono possa concretamente interessare il proprietario di un immobile oggetto di un abuso.

In altri termini, tra le due strade alternative è certamente preferibile valutare il prima possibile la sanatoria dell’abuso, piuttosto che attendere ottimisticamente che il futuro a breve o medio termine possa portare in dote un condono.