Compravendite di abitazioni, cosa è accaduto alla fine del 2022

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha appena pubblicato le sue ultime Statistiche trimestrali aggiornate al quarto trimestre 2022, certificando un’evoluzione che era attesa da qualche tempo: nel periodo in esame, infatti, le compravendite del settore residenziale hanno invertito il segno e hanno fatto registrare una diminuzione del 2,1% rispetto allo stesso trimestre del 2021. Su un totale di oltre 208 mila transazioni, sono state oggetto di compravendita circa 4 mila abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Come anticipato, l’inversione di tendenza era attesa da qualche tempo. La serie destagionalizzata e storica delle variazioni tendenziali, dopo i rimbalzi del 2021 e il picco toccato nel secondo trimestre dello stesso anno, aveva lasciato spazio a una costante attenuazione della crescita fino al momento in cui, nel quarto trimestre 2022, la dinamica espansiva ha trovato una battuta d’arresto.

Naturalmente, trattandosi di un dato medio, permangono all’interno del Paese delle differenze significative. Sia sufficiente evidenziare la peggiore prestazione dei comuni minori (- 2,6%) rispetto ai capoluoghi o, per tipologia abitativa, il maggiore freno del nuovo (- 11,6%) rispetto all’esistente (- 1,0%). Per quanto riguarda le sole grandi città, chiudono il trimestre con il segno meno tendenziale Bologna (- 12,6%), Roma (- 6,1%), Milano (- 4,6%) e Genova (- 0,1%). Hanno invece portato a termine l’ultimo quarto dell’anno con il segno più Napoli (0,6%), Torino (1,3%), Firenze (1,9%) e, soprattutto, Palermo (9,2%).

Le opinioni degli agenti immobiliari

Passando poi ai rilievi effettuati dagli agenti immobiliari, emerge come il 65% di questi abbia segnalato che i prezzi di vendita non sono mutati in modo rilevante nell’ultimo trimestre, mentre è dell’88% la quota di coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nello stesso periodo. Qualche cambiamento statistico sembra inoltre esserci stato sia sullo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore (aumentato per il secondo trimestre consecutivo dall’8,4% all’8,8%), così come sul fronte dei tempi medi di  vendita, ora risaliti da 5,9 a 6,1 mesi, pur in prossimità dei minimi dall’inizio della rilevazione, nel 2009.

Infine, per quanto riguarda i rapporti tra l’immobiliare e il credito, segnaliamo come la quota di compravendite finanziata con un mutuo ipotecario sia calata al 65,3%, contro il 68,0% della precedente rilevazione. Il rapporto fra l’ammontare del finanziamento e il valore dell’immobile (loan-to-value) è rimasto su livelli elevati (77%), pur in calo di quasi 2 punti percentuali rispetto all’ultima rilevazione.

Ad ogni modo, si noti come nello stesso periodo sia aumentata di 3,3 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione (28,2%) la quota di agenti immobiliari che segnalano la difficoltà nel reperimento di un mutuo da parte degli acquirenti quale causa di cessazione dell’incarico a vendere. Si tratta del dato più alto dalla fine del 2015.